衡水房地产开发企业会计主要工作内容

一、房地产业涉及到的税收:

房产开发公司关键涉及到的税收有增值税、城建税、教育附加费、土增、房地产税、土地税、合同印花税、房产契税和所得税及代缴的个税等。

1、增值税:征收率5%。

2、大城市维护保养基本建设税

计税基础是按具体交纳的所得税税额测算交纳。征收率各自为7%(市区)、5%(近郊区)、1%(乡村)。

计算方法:

应纳税所得额=增值税×征收率。

3、教育附加费

计税基础是按具体交纳所得税的税额测算交纳,印花税率是3%。

计算方法:

应缴教育附加费额=增值税×3%。

4、合同印花税:

(1)资产租赁协议、仓储物流保管合同、财产保险合同，税率为千分之五;

(2)加工承揽合同、工程建设勘察设计合同书、货运运输合同书、产权年限迁移书据，征收率为万分之三;

(3)购销合同、建筑工程承包协议、技术合同，征收率为万分之三;

(4)借款协议，征收率为万分之0点五;

(5)对纪录资产的帐薄，按“资本公积”和“资产公积”总金额的万分之三贴 花;

(6)运营帐薄、支配权、许可证书照，按件预算定额贴花纸五元。

5、个税:

薪水、薪酬未税收益税率表

等比级数应纳税额(未税) 征收率(%) 速算扣除数(元)

1 不超出500元的一部分 5 0

2 超出500元至2000元的一部分 10 25

3 超出2000元至5000元的一部分 15 125

4 超出5000元至20000元的一部分 20 375

5 超出20000元至40000元的一部分 25 1375

6 超出40000元至60000元的一部分 30 3375

7 超出60000元至80000元的一部分 35 6375

8 超出80000元至100000元的一部分 40 10375

9 超出100000元的一部分 45 15375

计算方法:

应纳个税税额=应纳税额×税率-速算扣除数

应纳税所得额=工资薪金所得收益-2000-“三险一金”

6、个人所得税

(1)个人所得税的征缴方法有二种:查帐征缴和核定征收。

(2)假如归属于核定征收的，按收益测算交纳个人所得税。

计算方法:

应缴个人所得税=收益总金额*税收核准固定不动占比*所得税率

(3)假如归属于查帐征缴的，按盈利测算交纳个人所得税。

计算方法:

应缴个人所得税=资产总额*所得税率

(4)所得税率:

通常所得税的征收率为25%,

满足条件的小型微利企业，减征20%的征收率征缴所得税。

國家必须重中之重帮扶的高新企业，减征15%的征收率征缴所得税。

7、房地产税

按照房地产余值测算交纳的，征收率为1.2%;按照房地产房租收益测算交纳的，征收率为12%。

8、土地税:土地税每平米年税额给出:

(1)大都市1.5元至30元;

(2)中等城市1.2元至24元;

(3)小大城市0.9元至18元;

(4)县里、建制镇、规划区0.6元至12元。

9、土增

土增依照经营者出让房地产业所获得的增值额和要求的税率测算征缴，经营者出让房地产业所获得的收益扣减《规章》要求的扣减新项目额度后的账户余额，为增值额。房地产业出让收益包含贷币收益、商品收益和别的与出让房地产业相关的经济效益，测算增值额的扣减新项目额度包含:

(1)获得土地使用权证所付款的额度;

(2)开发设计农田的成本费、花费;

(3)新盖房及服务设施的成本费、花费、或是老房及房屋建筑的评定价钱;

(4)与出让房地产业相关的税费;

(5)国家财政部要求的别的扣减新项目。征收率:土增推行4级超率累进税率，即:增值额未超出扣减新项目额度50%的一部分，征收率30%。增值额超出扣减新项目额度50%，未超出扣减新项目额度100%的一部分，征收率40%。增值额超出扣减新项目额度100%，未超出扣减新项目额度200%的一部分，征收率50%。增值额超出扣减新项目额度200%的一部分，征收率为60%。

二、房地产开发商的会计账务处理

让你出示这份房地产业企业会计制度。

房地产开发商涉及到的税金现有11种(11税1费)

税:增值税、所得税、土增、房地产税、城区土地税、房产契税、耕地占用税

所得税、个税、合同印花税、大城市维护保养基本建设税。

费:教育附加费

一、增值税

1.出让房产

市场销售房子要按市场销售房产交纳增值税，赠予的中央空调、家俱视同销售交纳所得税。若房子包含中央空调等附设设备，则中央空调包含在购房款内，不用独立计缴所得税。

2.房产租赁(租赁)

归属于第三产业--租赁业

3.房产销售企业买断合同商品房出售

超出买断合同价钱外的收益做为服务费收益，按“增值税--第三产业”

交纳增值税

4.企业将房产或土地使用权证无尝赠予别人

视同销售房产

5.市场销售房产时连在房产所占土地使用权证一同出让的个人行为

对比市场销售房产征缴增值税

6.经营者建造后市场销售房子

建造自购的房子不缴税;如经营者将建造的房子对外开放市场销售，其建造个人行为应按建筑行业交纳增值税，再按市场销售房产征缴增值税。

二、所得税

市场销售房子的一起赠予中央空调、家俱要视同销售交纳所得税。

三、土增

(一)通常要求

1.售卖--征

包含几种状况:

(1)售卖国有制土地使用权证;

(2)获得国有制土地使用权证后开展房子开发设计修建后售卖;

(3)总量房地产买卖

在其中针对(2)在建房地产业出让(售卖)的扣减新项目:

①获得土地使用权证所付款的额度;

②房地产业项目成本

③房产开发花费

④与出让房地产业相关的税费

⑤国家财政部要求的别的扣减新项目

针对(3)针对总量房地产业出让的扣减新项目

①房子及房屋建筑的评定价钱。

评定价钱=重置成本价×成新度折扣率

②获得土地使用权证所付款的地价款和按國家一致要求交纳的相关花费。

③出让阶段交纳的税费。

2.不动产抵押

(1)质押期--不征;

(2)质押满期清偿债务本息--不征;

(3)质押满期，不可以清偿债务，而房地产业抵账--征。

3.房地产业互换

企业中间换房，有收益的，征;

4.将开发设计的商品用以员工福利等

房产开发公司将开发设计的商品用以员工福利、奖赏、境外投资、分派给公司股东或投资者、抵偿负债、获得别的人或单位的非贷币财产等，产生所有权转移时要视同销售房地产业。(房地产业结算)

5.合作建房

完工后自购--不征;

完工后出让--征。

6.企业兼并出让房地产业--暂免。

7.经营者修建一般规范住房售卖

增值额未超出扣减新项目额度相加20%的，免税土增。

8.将开发设计的一部分房地产业变为公司自购或用以租赁等商业行为

房产开发公司将开发设计的一部分房地产业变为公司自购或用以租赁等商业行为时，假如产权年限未造成迁移--不征缴(结算时不扣减相对的成本费和花费)

(二)房地产开发商土增结算

1.土增的结算企业

针对分期付款开发设计的新项目，以分期付款新项目为企业结算。开发设计新项目中一起包括普通住房和非普通住房的。应各自测算增值额。

2.土增的结算标准

(1)房产开发新项目所有完工、进行市场销售的;

(2)总体出让未竣工结算房产开发新项目的;

(3)立即出让土地使用权证的。

3.土增的扣减新项目

①扣减获得土地使用权证所付款的额度、房地产业项目成本、花费及与出让房地产业相关税费，须出示合理合法合理凭据;不可以出示合理合法合理凭据的，未予扣减。

②清算所附赠的凭据或材料不符结算规定或虚假的，地区税务局可核准项目成本的企业总面积额度规范，并据以测算扣减。

③房产开发公司开发设计修建的与结算新项目配套设施的社区居委会和公安局用地、会馆、地下停车场(库)、物业管理服务场地、配电站、供热站、水